地产行业快评:楼市稳中趋弱,城市及房企延续分化 2019-02-13 09:30 平安证券
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    1)各地房管局公布春节成交数据;2)亿翰公布2019年1月百强销售数据。

    平安观点:

    假期成交下滑,二三线降幅明显。受调控常态化及市场预期转变影响,2019年春节假期市场延续2018H2下行趋势,春节假期(大年三十至初六)35城新房日均备案258套、成交面积3万平,同比下降36%、35%。其中一线城市日均成交套数同比下降12%;二三线回落较为明显,成交套数同比下降39%、37%。展望全年,一二线经历两年调整,叠加政策微调及货币宽松,进一步下行有限;而供应增加、需求透支的三四线调整压力不减,预计全年全国销售面积同比微降。

    高基数叠加低去化,百强成交稳中趋弱。2019年1月百强房企实现销售金额6769.1亿元,同比微降0.5%,销售面积4968.4万平,同比下降5.3%。成交走弱主要因:1)2018年市场高热度致1月基数高企,碧桂园、万科、恒大单月销售额超600亿;2)市场走弱致去化回落,核心城市2019年平均去化率60%,同比下降19个百分点。从销售均价来看,1月销售均价13624元/平,同比增长5.1%,绝对值处2018年下半年以来相对高位,预计主要因一二线推盘增长带动销售回升、三四线持续降温,导致高均价的一二线成交占比上升所致。

    规模竞争加剧,房企延续分化。从具体房企来看,单月销售额过百亿房企达18家,其中万科实现销售额488.8亿元,领跑房企。从销售增速来看,行业前三房企受高基数影响表现相对一般,1月TOP3、TOP50、TOP100销售额同比下降28.7%、4.6%、0.5%。规模竞争背景下,TOP30、TOP50入榜门槛同比增长15.1%、24.1%,相比之下百强入榜门槛仅增长11.4%,随着楼市进入调整通道,将更加考验房企的运营、融资、操盘等能力,预计未来百强房企分化格局仍将延续。

    投资建议:目前板块估值已处历史低位、业绩增长稳健、一二线城市基本面及政策见底明显,看好全年板块表现。节奏上来看,上半年楼市将继续触底,整体以防守为主,但震荡行情中有政策博弈的反弹机会,建议配置资金状况佳、业绩确定性强、一二线货值占比高的低估值龙头及高股息率个股,如万科、保利、金地、招商等;下半年随着政策环境改善、盈利下调及资金链风险释放,将迎来基本面复苏的反弹,高周转快销售弹性标的表现更佳,如新城、中南、荣盛等。

    风险提示:1)2019年上半年存在楼市超调而政策迟迟未见松动风险;2)楼市大幅调整带来资产大幅减值及净利率大幅下降风险;3)若楼市降温超预期,且融资渠道依旧偏紧,部分中小房企或面临资金链风险。

  • 风险提示:本公司承诺提供专业咨询服务,但不承诺投资者获取投资收益,也不与投资者约定分享投资收益或分担投资损失。市场有风险,投资需谨慎。